聚焦：王石称房地产不是结束而是刚开始，之前几次判断都对了

大家还记得吗？2018年万科在开年会的时候提出了一个非常惊悚的标语，那就是“活下去”。

近日王石在参加2023年亚布力论坛第九届创新年会的时候再次提起了这个事情。

王石解释说，实际在2018年的年会上， 万科提出了三句话，第一是“活下去”，第二是“活得久”，第三是“活得好”。

(资料图片仅供参考)

王石进一步解释到，现在来看，万科当时提出“活下去”是有先见之明的。“2018年过去后，2019年房地产业迎来‘小阳春’，2020年之后我们发现整个地产业发生逆转。”

而且事实正如万科所预料那样，最近几年时间整个房地产确实不太好过，楼市成交量持续低迷，开发商拿地或者开发新项目的积极性也处于一个冰点。

在行业大变化之下，很多开发商都因为资金链问题而出现债务违约，甚至有些开发商只能破产。

对这种突如其来的变化，我估计很多人都预料不到，甚至有很多开发商都预料不到，但万科却比别人早两年看清了趋势。

那未来房地产行业到底会朝什么样的方向发展呢？万科对房地产未来的趋势有什么新的判断呢？王石在这次会议上给出了一个惊人的结论。

王石认为，房地产不是结束了，而是刚刚开始！

看到王石这个结论，很多网友都彻底炸锅了，王石这葫芦里到底卖的是什么药？他们一边喊活下去，一边又说房地产刚刚开始，是不是因为房子卖不动了，所以又出来忽悠大家了？

其实王石说的一点都没错，大家跟着他们的屁股走就对了。

有人曾经说过如果大家看不清房地产行业未来的方向，那就看万科，万科怎么做，大家跟着做就对了。

作为一家在房地产行业耕耘近40年的企业，中国房地产行业所经历的周期，万科基本上都经历了。

过去几十年中国房地产起起伏伏，有很多开发商一时非常亮眼，但后来泯然于众，真正能够经历40年所有周期的只有万科和中海等少数企业。

所以万科对房地产行业的洞察以及预测能力要远远超过其他开发商。

从万科的发展历史来看，他们曾经经历了三次大的行业大危机，每次都能够穿越周期并顺利活了下来，而且活得越来越好。

第一次危机是1994年到1997年。

从1992年到1994年市场经历了大通胀，房地产爆炒，这几年时间楼市的增长率一直维持在40%以上，个别年份甚至保持三位数以上的增长率。

在楼市爆火的情况下，有很多开发商纷纷成立，还有很多企业纷纷到海外上市融资。

但在楼市一片爆火的背景下，国家已经在开始进行宏观调控，万科已经嗅到了其中的危机，所以马上积极转型，万科管理层做出“单一住宅化”的策略调整，砍掉非住宅业务，卖掉包括怡宝在内的10几家公司，只做纯住宅。

对万科这种转型很多人表示不理解，但1997年亚洲发生金融危机，很多开发商都受到了影响，甚至有一些开发商都破产了，比如当时广州三大地产之一的广信地产就破产了，而万科却顺利躲过一劫。

第2次危机是2007年到2008年。

2004年到2007年可以说是我国楼市又有一个疯狂的时期，这几年很多城市的房价上涨得非常快，全民纷纷加入到炒房行列当中。

但在楼市火爆的背景下，万科再次主动调整，2004年他们明确了由专业化到产业化和精细化发展的有质量增长战略；2005年又对组织结构进行调整。

但即便如此，万科仍然没有能够躲过2008年的金融危机。

次贷危机发生后，全球楼市都受到了很大的影响，我国有一些一线城市的房价几个月时间就跌了30%以上，个别小区甚至跌幅超过50%。

受此影响，很多开发商的营收和利润都出现下降，2008年万科也遭到了史上第1次负增长。

只不过凭借之前的积累，在危机发生之后，万科开始选择更加稳健的发展，手握大量的现金，而且负债率相对比较低，所以很快就恢复了活力。

第3次危机是2020年到现在。

2020年到现在发生的楼市危机，可以说是我国整个房地产行业发展过程当中经历的最大一次危机，而且是持续时间最长的一次危机。

在这次危机当中，很多头部的开发商都不能幸免，有很多开发商都因为资金链断裂而出现债务违约甚至破产。

但早在2014年的时候，万科就积极进行调整，进行多元化布局，而且在发展的时候相对比较保守，负债率明显比头部一些企业更低。

2014年开始，万科就陆续布局了商业地产，长租公寓，物流冷链，物业管理，文化娱乐教育等多一种业务。

而且到了2018年，他们更是在行业内率先喊“活下去”，充当吹号人，当时很多人都说，万科瞎着急，扰乱人心。

但事实证明，万科的预测再一次对了。

虽然这两年的楼市危机也对万科造成了很大的冲击，但因为负债率相对比较低，再加上有其他业务做支撑，所以万科的整体营收和利润并没有受到太大的影响。

在一些民营头部开发商面临资金链断裂等各种风险的时候，万科仍然能够从容的去面对。

2022年万科集团实现营收5038.4亿元，同比仍然增长11.3%，而归母净利润净润也达到226.2亿，同比还保持0.4%的正增长。

虽然万科在规模上让出了头把交椅，但却让经营变得更稳健，此刻我相信那些处于危机当中的开发商是非常羡慕万科的。

而万科之所以能够从容面对每一次危机，主要是他们在危机到来之前就嗅到行业的风险，所以提前好几年布局，这明显已经成为了行业的标杆。

所以这次看到王石再次说房地产行业不是结束，而是刚开始的时候，很多人都充满兴趣，王石的判断会再次正确吗？

我个人觉得王石的判断大概率是正确的 。

首先王石所说的开始，并不是说房地产行业会像过去几十年那样高速增长，而是房地产会迎来一个新的时代。

一方面是经历这次危机后，房地产行业会大洗牌，真正能够留下来的基本上都是那些头部企业。

而未来虽然楼市不可能快速增长，但是市场规模还在那，楼市仍然会保持10万亿以上的规模，这样留下来的头部开发商分到的份额反而有可能更大，所以潜在的机会反而更多。

另一方面跟房地产有关的延伸行业未来有大量的市场空间。

提到房地产行业，不一定全都是楼盘开发，这里面还包括租赁市场、商业地产、物流地产、物业管理等一些行业。

未来随着楼盘开发逐渐进入尾声，围绕存量楼盘而延伸出来的一些产业，反而有更大的发展空间。

所以王石说房地产行业不是结束而是刚开始，其实也有一定的道理。

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